樓價與失業率

預測樓價從來都不是簡單的事。我們無法預測未來樓價會走勢，但過去的歷史或許可以給我們一些提示。

樓價和經濟週期有相當密切的關係，這是老掉牙的說法。經濟好壞我們無法從直觀的感受了解到。大眾對經濟的好壞，不少來自媒體的渲染，但如你所知，媒體的報導往往都不是客觀的。媒體的報道往往會用能吸引讀者眼球的字眼或說法，有時候就業、經濟情況沒那麼差，他們也會說得惡劣一點，以吸引讀者注意。對於媒體來說，讀者的注意力就是他們的收入。

那我們如何從一些客觀的數據來了解目前經濟狀況是好是壞？失業率是一個相當好的指標。失業上升，往往可以告訴我們，現在的經濟正在轉差。如果我們把過去的香港的樓價和失業率走勢放在一起看，我們可否得出一些簡單的關連？

下圖是1999年1月到2017月8月間的樓價和失業率走勢圖。我們可以看到，失業率和樓價是存在負相關關係。失業率上升，樓價相應地會下跌。

(上圖的樓價取自差餉物業估價署公佈的數據，以40到69.9平米的單位作準，單價以每平米算。每月失業率，取自統計署經季度調整之失業率)

樓價和失業率的負相關關係也是比較容易理解的。簡單地想一想，也不難理解這現象﹕現在大部分人置業都得向銀行借錢，極少有人能自資買樓。大部分業主都需每月還錢給銀行，最新統計，現在供樓佔收入比率近50%，供樓負擔相當沉重。萬一失業，無疑令身有按揭的業主身陷困境。不是每一個業主都有足夠的持貨能力，能堅持到找到一份工作。只要失業率高企，一定有相當部分的業主因失業、或對就業前景悲觀，出售手上的物業。買家面對的同樣是就業前景不明朗，在這種情況置業意欲不高。供多於求，樓價自然下降。

想要判斷現在是否適合買樓，除了《2017年的樓會，沒有安全邊際》一文提到的樓價租金比率(Price to Rent Ratio)，另一個指標就是失業率。當然，前題是你有首期，及在失業率高企時沒有失業。