面對友人的勸告，我一般也保持沉默。高處未算高，或者是今天大部分人對樓價的看法。今天的樓價租金，也確實給了香港人不少壓力，我也不例外。我目前還是租房，和父母同住，沒結婚，也不急着結婚，沒有另一伴催着要買樓，可以等上一段時間。若是要結婚的朋友，相信買不買樓會是一個相當困擾的問題。
我們沒有水晶球，無法在2012年就知道2017年的樓價，也無法知道未來的樓價。預測資產價格走勢，從來不靠譜。
買樓有否投資成份
然而，為甚麼說2017年的樓價太高？回答這個問題之前，先要處理兩個重要的問題﹕買樓是單純為了解決居住需要呢？買樓沒有投資的成份？居住問題，確確實實的居住問題，如兩口子結婚，目前雙方現有的居住單立沒法容下兩口子(如太擁擠、家人的關係等)；小孩出生或長大了，需要更大的房子等等。有人因為確實的居住問題，決定買樓，不選擇租樓，若是如此，我無法反駁。但若買樓有投資的成份，那就需要考慮投資回報的問題。這就進入了分析員的範圍。
對大部分人來說，買樓，這個一生中最大的買賣，有相當的投資成份。如此重要的投資，不幸的是，許多人一生只有一次。一生最重要的投資，往往是最青澀的自己做出的決定。然而，就因為重要，沒有多少犯錯的餘地，就得好好計算一下回報。
樓價反應當地經濟水平
樓價，不單單是房子的價格，同時也反應着土地的價值，而土地的價值，和當地的經濟發展密切相關。許多大城市，如倫敦、紐約、北京、上海等，只要越近市中心，其樓價相對效邊地區，都是高出不少的。這些重要城市，越近市中心，土地的生產值(以當地居民生產總值算)就越高。香港也不例外，若港島九龍是香港的中心，越往外，如大埔、大嶼山，樓價就越低。任何時段，不論經濟好壞，都是如此。下圖是差餉物業估價署公佈的數據，表示不同面積的住宅單位，從1999年1月至2017年8月每平方米的售價。我們也可以清楚地看到，港島九龍的樓價，幾乎從來沒有低過新界的樓價。
(上圖為少於40平方米住宅單位的每平方米售價)
(上圖為在40到69.9平方米之間住宅單位的每平方米售價)
這裏不是說在新界買樓不好，對於資本有限的我們來說，在新界買樓是一個不錯的選擇。香港的交通也方便。這裏想說的是要到別的地方買樓要注意的。最近有少人推銷到日本或其他地方買樓。若到別的城市買房子，只因為那城市的房價比較低，不是不可以，但是，也要清楚地了解到，該城市的房價，也反應市場對當地土地產值和未來增值的估算。土地產值或未來增值不高，該城市的房價也不高。
樓會升值，不是必然。只要當城市的經濟無以為繼，無法保持其競爭力，無法保持其高產值，樓價早晚會反應這因素。若城市的產值持續下降，樓價也必然相隨。
雖說香港是國際金融中心，買樓總是保值的投資，也不是必然，關鍵是香港未來能否保持自身的競爭力。但今天而言，香港的金融中心地位，還是得到肯定的。因此，土地的價值或保值能力，目前應該不是一個問題。然而這不代表甚麼價格都值得投資。
在香港買樓，還有許多要考慮的地方，如樓齡、交通情況、內地裝修等，這裡不作討論，只看樓價。若以2017年的平均樓價算，相比2003年的最低點，要高出5到6倍。但是以此來說明樓價高，不值得投資，還是不充分的。
樓價指標
香港常用的樓價指標，中原城市指數，反應香港二手樓價。下圖是2017年10月14日截取的中原城市指數走勢圖。該指數以1997年7月為基數100，2017年10月14日為154.31，就是說今天的樓價相比1997年上升了54%。單看數據好像不高，但是不要忘記1997年也是早期香港樓價一個泡沫的高峰。泡沫過後，接下來是長達5年的跌市。
(上圖為2017年10月14日截取之中原城市指數，取算中原城市指數網站﹕http://www1.centadata.com/cci/cci.htm)
樓價的高低、樓市的熾熱程度，不足以作為資金不足、經驗有限的投資者買樓的依據。我們需要更加充分的證據來支持投資決定。
有一個常被媒體使用的比例，是樓價入息比率。根據AAstock新聞報導，2017年第二季大約為16.6，表示2017年第二季的平均樓價是人均收入的16.6倍，就是說平均而言，香港人要用16.6年的總收入才可以買下一層樓。1997年則為14.6倍。不同媒體不同時段引用的數據有些出入，但是這個比例說的是樓價和收入的比例，反應的是樓價的可負擔程度，但不反應買樓的回報率。
樓價租金比率(Price-to-Rent Ratio)
我們都知道今天的樓價已比1997年高出太多，但要跌多少才是一個適合的價格買樓呢？2003年的樓價很低，但是如此低的價格，可能會再次出現嗎？若要等到2003年的樓價再現，才可以買樓的話，那是不是要大家不買樓呢？過往任何時期，都有其特殊的環境，而造就當時的價格，如2003年經濟下行加上SARS造就2003年香港樓市的低谷等，明顯不能作為作為買樓投資的指標。
反應買樓回報，有另一個較好的數據，就是樓價對年度租金比率(Price to Rent Ratio, PRR)。這比率有點像股票上的市盈率 (Price to Earning Ratio)。若是比率為20的話，就是說投資者以當時的平均租金水平，把住宅單位租出去，大約20年可以取回樓價。比率越高，投資住宅的回報率越低。
買樓自住，只要有投資成份，以上的比率同樣適用。租金是一個決定住宅物業的回報率最好不過的依據。樓價上漲，同時租金上漲，漲幅相同，投資回報沒有減少。然而若樓價上漲，比租金上漲幅度多，PRR上升，投資回報就下降。
我曾在某本有關美國住宅市場的書中看到作者這樣說，在美國的PRR為12時，是一個適合投資的水平。作者同時建議，投資者應保留一些樓價下跌的空間，若比率為10，就是一個安全的投資。當然作者指的地方不是美國主要的城市，美國主要城市的PRR正常情況下極少出現12這種水平。那香港的PRR應為多少，才適合投資呢？
根據差餉物業估價署公佈的數據，2017年8月一般香港人租的單位(700呎或以下的單位)，PRR大約為30至33之間。就是說，以現在的租金水平，要把樓租出去30年才可以收回本金，在歷史上是相當高的水平。那甚麼水平才值得投資？
以下是1999年1月到2017年8月的PRR。 平均價和中位數是一個相當好的指標。港島、九龍、新界不同面積的PRR都有差異，但PRR在20左右是一個理想的水平。
PRR的走勢也可以告訴我們現在的樓價是否正在危險險的水平。以下是香港PRR過去20年的走勢，我們大概可以看到2017年正在歷史上的最高點徘徊。
(上圖為少於40平方米住宅單位的PRR)
(上圖為在40到69.9平方米之間住宅單位的PRR)
長期投資，需要耐性
大數理論(Theory of Large Numbers)告訴我們，一切數值，最終會回歸其平均值。我們無法知道未來甚麼時候PRR回歸平均，也無法知道未來的樓價是升或跌，但是我們知道，今天若投資，不但本金，即首期，沒有足夠保障，回報率也極低。
投資物業和股票不一樣，其買賣手續、流動水平、投資額，相差很大。若想投資香港住宅，不單需要數額不少的首期，而且要長遠20到30年的還債期，這是許多香港打工仔一生的事。
我們有決心為住宅供上30年，難道就沒有為合理的樓價再次出現等上5年或10年的耐性嗎？投資住宅物業，只要起點把握得好，不單回報率更高，生活也會輕鬆很多。
自住物業，無疑是一項長期投資，而長期投資，最不可缺的就是耐性。儲蓄首期要耐性，償還20至30年的按揭，要耐性，等待合適的入市時機，更要耐性。
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